开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
　　　　　　　　　　——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日，陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（简称兰星江阴分公司）签订《龙城福第认购书》一份，约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产，并约定认购位置为A块商业11—15号；房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金60万元；龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同；陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预（销）售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售，讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中，原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为632.025平方米，市场价值为4987929元。若被告不违约，原告应支付的售价为3792150元。

另查明，兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司（简称江阴兰星公司），江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担，陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为，陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此，法院判决：被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元，并赔偿陈荣根损失602189.63元，合计1202189.63元；驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后，被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议的焦点在于：认购书是买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为，认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，具备了购房合同的主要条款，是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时，购房合同就已经生效。

另一种观点认为，认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同，认购书只是缔约行为。

法院经审理认为，原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等，且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同，意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同，而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致，根据认购书不能得出肯定无疑的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中，被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益，同时给另一方造成损失，该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利，兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例，故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号：（2011）澄西民初字第0105号，（2012）锡民终字第0024号

案例编写人：江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
海南省人民政府


海南省建设项目环境保护管理规定
海南省人民政府



《海南省建设项目环境保护管理规定》已经1998年11月30日海南省人民政府第15次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强建设项目的环境管理，有效控制新的污染，防止生态破坏，促进经济和社会可持续发展，建设生态省，根据国家和本省有关环境保护法律、法规的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本省内的所有对环境产生或者可能产生废水、废气、固体废物、噪声、振动、电磁辐射、放射性、恶臭、有毒有害物质和热污染以及对生态与自然景观产生破坏作用的建设项目。
第三条 各级人民政府环境保护行政主管部门负责对建设项目环境保护的监督管理。
第四条 建设项目应当执行国家关于环境影响报告书（表）编制、审批制度，以及防治污染和其他公害的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的制度。
第五条 建设项目布局、定址应当符合国家和本省有关法律、法规的规定，符合本省国土综合规划和项目拟建地区经济与社会发展总体规划、产业结构安排、工业布局、区域功能规划与排污总量控制计划的要求。
建设项目应当选择污染少、生态破坏小的生产工艺和技术设备；不得建设严重污染环境或者破坏生态而又没有有效防治措施的项目；在引进可能产生污染、破坏但有配套治理污染设施的项目时，必须同时引进相应的治理设施。
第六条 建设项目建成后，其污染物排放浓度和总量必须稳定达到国家和本省规定的污染物排放标准及排污总量控制指标，绿化面积、生态保护应当达到国家和本省规定的指标要求。
对于已经优于现行污染物排放标准水平的先进生产工艺，其排污总量应当按先进工艺排污指标控制。
对重点旅游区内的开发建设项目，省环境保护行政主管部门可以根据区域环境容量，提出严格的污染物排放浓度或者排放总量控制指标。
第七条 扩建、改建或者技术改造项目，应当采取措施，治理原有污染，恢复或者整治受到破坏的生态环境。
第八条 禁止在水源保护区、自然保护区、风景名胜区、疗养区、生活居住区及国家或者地方规定实行特殊保护的其他地区内，建设污染环境或者破坏生态及自然景观的项目。
环境质量未达到国家或者地方标准、污染物排放总量超过本地区环境容量或者生态受到严重破坏的地区，不得建设可能加重该地区环境污染或者生态破坏的项目。
第九条 严重污染环境或者破坏生态的建设项目，必须经省环境保护行政主管部门批准，在指定的污染控制区内建设。
严重污染环境或者破坏生态的建设项目，由省环境保护行政主管部门编制名录，适时予以调整和公布。
第十条 跨市、县、自治县的建设项目以及列入《严重污染环境或者破坏生态项目名录》中的建设项目、区域开发建设项目和由省计划部门立项的建设项目，经建设项目所在市、县、自治县环境保护行政主管部门签署初审意见后，报送省环境保护行政主管部门按本规定办理各项环境保
护审查、审批手续。
海岸工程建设项目环境影响报告书或者环境影响报告表，经海洋行政主管部门审核并签署意见后，报送环境保护行政主管部门审批。
各市、县、自治县环境保护行政主管部门有关建设项目审批文件，应当在15日内报送省环境保护行政主管部门备案。

第二章 建设项目前期工作的环境保护管理
第十一条 建设单位应当将建设项目初步选址方案及时报送环境保护行政主管部门初审；建设项目建议书应当根据拟建项目的性质、规模及拟建地的环境状况，对建设项目建成后可能造成的环境影响和需要采取的环境保护措施进行简要说明，报送环境保护行政主管部门履行环境保护审
查手续。
对未经环境保护审查的建设项目建议书，计划、工业等部门不得办理审批手续。
第十二条 建设项目建议书批准后，建设单位应当在进行建设项目可行性研究的同时（不设立可行性研究阶段的，在建设项目定址或者初步设计前，区域开发建设项目在总体规划阶段），委托持有环境影响评价证书并在省环境保护行政主管部门登记注册的单位编制建设项目环境影响报
告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表，并提供有关资料。
凡列入《严重污染环境或破坏生态项目名录》中的建设项目、区域开发建设项目以及其他对环境可能造成重大影响的建设项目，应当编制环境影响报告书；对环境可能造成轻度影响的建设项目，应当编制环境影响报告表；对环境影响很小的建设项目，应当填报环境影响登记表。
对未编制建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者未填报环境影响登记表的，或者建设项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表未经环境保护行政主管部门审批的建设项目，计划、工业等部门不得办理可行性研究报告的审批手续，土地管理部门不得办理征地手续
，银行不得给予贷款。
第十三条 承担环境影响评价工作的单位，必须编制建设项目环境影响评价大纲，由建设单位报送环境保护行政主管部门组织审查；环境保护行政主管部门自收到建设项目环境影响评价大纲之日起15日内作出审查意见并答复建设单位，逾期未答复的，视为审查同意。
建设项目环境影响评价大纲未经环境保护行政主管部门审查同意不得开展评价工作。
第十四条 环境影响评价承担单位应当根据有关环境保护法律、法规、政策、标准、规范以及环境保护行政主管部门对建设项目的环境保护要求编制环境影响报告书，如期完成评价工作，并对评价结论承担责任。
第十五条 环境保护行政主管部门应当会同有关部门依据有关标准、规范和规定，对环境影响评价现场调查测试、采样和化验分析以及使用的环境基础技术资料等进行技术监督；对环境影响评价工作进度进行监督。
第十六条 建设单位应当在建设项目的可行性研究报告会审前（开发区总体规划审批前）40日编制完成建设项目环境影响报告书，在建设项目的可行性研究报告会审前（开发区总体规划审批前）20日编制完成建设项目环境影响报告表或者填报建设项目环境影响登记表，并报送环境
保护行政主管部门审批。未明确划分可行性研究阶段的建设项目，建设单位应当在建设项目定址或者初步设计审批前40日报批建设项目环境影响报告书，在建设项目定址或者初步设计审批前20日报批建设项目环境影响报告表或者环境影响登记表；其中，需要办理营业执照的，建设单位
应当在办理营业执照前报批。
环境保护行政主管部门应当自收到建设项目环境影响报告书之日起30日内、收到环境影响报告表或者环境影响登记表之日起10日内，作出批准、不批准、退回修改或者补充评价的决定，逾期未作决定的，视为批准。
第十七条 建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表经审查批准后，建设项目的性质、规模、地点、工艺或者污染物排放情况发生重大变化的，建设单位必须修改或者补充建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表，重新报批。
第十八条 建设项目可行性研究报告环境保护篇章（开发区总体规划环境保护专章）应当在可行性研究报告审批阶段报送环境保护行政主管部门审查；经有关部门审查通过的建设项目可行性研究报告（开发区总体规划）中的环境保护篇章应当报送环境保护行政主管部门备案。

第三章 建设项目设计和施工期环境保护管理
第十九条 建设单位委托设计单位进行建设项目的初步设计时，必须同时委托对防治环境污染或者生态破坏设施的设计。环境保护行政主管部门参与对初步设计的会审工作。
第二十条 施工单位在建设项目施工的过程中，必须采取措施保护施工场地周围的环境，防止和减轻施工噪声、扬尘、振动等污染以及对水源、植被、景观等自然环境的破坏和水土流失；妥善处理、处置废弃物，及时修整施工过程中受到破坏的环境。
第二十一条 建设单位及施工单位不得随意变更环境保护设施施工图及说明书；因工程需要，进行较大变更或者削减环境保护项目内容的，应当取得环境保护行政主管部门的书面同意。

第四章 建设项目竣工验收期环境保护管理
第二十二条 需要进行试生产或者试运行的建设项目，建设单位应当在建设项目试生产或者试运行前会同施工单位、设计单位检查环境保护设施是否符合同时设计、同时施工、同时投产使用的要求，并将检查结果和建设项目准备试生产或者试运行的开始时间报告环境保护行政主管部门
。建设项目的环境保护设施和主体工程应当同时投入试运行。环境保护设施因故需要停止试运行的，建设单位应当及时向环境保护行政主管部门申报。
第二十三条 试生产或者试运行期间，建设单位应当逐月向环境保护行政主管部门报告环境保护设施运转情况、污染物排放浓度或者排放总量，并按有关规定缴纳排污费或者超标排污费。
第二十四条 建设项目环境保护设施竣工验收前，建设单位应当委托环境监测机构对建设项目清洁生产工艺和环境保护设施运转效果进行调查和监测。受委托的环境监测机构应当根据有关建设项目环境保护设施竣工验收监测规定和监测规范编制建设项目环境保护设施竣工验收监测实施
方案，由建设单位报送环境保护行政主管部门审批。经批准的实施方案由受委托的环境监测机构组织实施，并向建设单位提交验收监测报告。
第二十五条 建设项目竣工后，建设项目正式投入生产或者运行前，建设单位应当向环境保护行政主管部门提交该项目的环境保护设施竣工验收申请报告和验收监测报告，环境保护行政主管部门应当自收到验收申请报告和验收监测报告之日起20日内组织审查验收。
进行试生产或者试运行的建设项目，建设单位应当自投入生产或者试运行之日起3个月内提交验收申请报告和验收监测报告。
第二十六条 建设项目环境保护设施竣工验收合格应当具备下列条件：
（一）建设项目环境保护审查、审批手续完备，技术资料齐全，环境保护设施按批准的设计文件和建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的要求建成；
（二）环境保护设施建设与安装质量符合国家和有关部门颁发的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；
（三）环境保护设施与主体工程建成后经负荷试车合格，其防治污染能力适应主体工程的需要，并有环境保护设施运转记录；
（四）排放污染物的浓度和排放总量符合经批准的设计文件和建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表中提出的要求；
（五）建设过程中受到破坏并且可以恢复的环境已经得到修整或者恢复；
（六）环境保护设施能够正常运转、符合交付使用的要求，岗位操作人员经过培训后已经到位、制度健全；
（七）环境保护管理和监测机构以及监测和管理制度等符合建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表和有关规定的要求。
第二十七条 环境保护行政主管部门应当在建设项目环境保护设施验收合格后，向建设单位颁发建设项目环境保护设施竣工验收合格证。
第二十八条 建设单位必须在建设项目环境保护设施竣工验收合格后1个月内，到环境保护行政主管部门办理排污申报登记手续，申领排污许可证。
第二十九条 建设项目正式投入生产或者运行后，环境保护设施需要停止运行的，建设单位应当及时向环境保护行政主管部门申报，同时采取必要措施防治污染损害，在规定的期限内完善环保设施。环境保护行政主管部门认为环保设施停止运行可能造成严重污染损害的，主体工程应当
同时停止生产或者运行。

第五章 法律责任
第三十条 违反本规定，有下列行为之一的，由负责审批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门责令改正或者给予处罚：
（一）未报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的，责令限期补办手续；逾期未补办手续擅自开工建设的，依照国务院发布的《建设项目环境保护管理条例》的规定，责令停止建设，并可以处5000元以上100000元以下的罚款；
（二）不执行环境保护设施与主体工程同时设计、施工或者没有按批准的建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的要求进行环境保护设施设计、施工的，对建设单位处以1000元以上30000元以下的罚款；
（三）建设项目的性质、规模、地点、工艺或者污染物排放情况发生重大变化，未重新报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的，责令限期补办手续；逾期未补办手续，擅自开工建设的，依照国务院发布的《建设项目环境保护管理条例》的规定，责令停止
建设，并可处以5000元以上100000元以下的罚款；
（四）试生产或者试运行建设项目配套建设的环境保护设施未与主体工程同时投入试运行的，责令限期改正；逾期未改正的，依照国务院发布的《建设项目环境保护管理条例》的规定，责令停止试生产或者试运行，并可以处5000元以上50000元以下的罚款；
（五）建设项目试生产或者试运行超过3个月后，仍不申请环境保护设施竣工验收的，责令限期办理环境保护设施竣工验收手续；逾期未办理的，责令停止试生产或者试运行，并可以处5000元以上30000元以下的罚款；
（六）建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者经验收不合格，主体工程正式投入生产或者使用的，依照《海南省环境保护条例》的规定，责令停止生产或者使用，并可以处30000元以下的罚款；情节严重的，可以处30000元以上100000元以下的罚
款；
（七）不执行环境保护设施与主体工程同时投产使用和正常运行的规定，擅自拆除或者闲置环保设施的，依照《海南省环境保护条例》的规定，责令改正，并可以处10000元以上30000元以下的罚款；后果严重的，可以处30000元以上100000以下的罚款，或者由县
级以上人民政府依法责令关闭、停业或者转产；
（八）从事建设项目环境影响评价工作的单位，在环境影响评价工作中弄虚作假的，报请国务院环境保护行政主管部门依法处理。
第三十一条 建设项目环境保护监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十二条 本规定具体应用中的问题由省环境保护行政主管部门负责解释。
第三十三条 本规定自公布之日起施行。省人民政府1989年2月28日发布的《海南省建设项目环境保护管理办法》同时废止。



1999年7月12日