湖南省株洲市人民政府


关于印发《株洲市经济适用住房管理实施办法》的通知 株政发〔2004〕19号



株洲市人民政府关于印发《株洲市经济适用住房管理实施办法》的通知

各县、市、区人民政府，市政府各局、委、办，各直属机构，各企事业单位：
现将《株洲市经济适用住房管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。




二○○四年六月二十二日

株洲市经济适用住房管理实施办法

第一章 总 则
第一条 为规范株洲市经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部《经济适用住房管理办法》，结合株洲实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在本市城区规划范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，遵守本办法。
第四条 购买经济适用住房实行申请、审批、轮候和公示制度。
第五条 市人民政府住房委员会办公室具体负责经济适用住房建设的组织、管理、协调、督办等日常工作。市计划、建设、规划、国土、房产、物价、财政、税务等行政主管部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第六条 市人民政府住房委员会办公室根据本市社会经济发展状况、房改进程、居民住房状况和收入水平变化，做好市场分析和需求预测，编制本市经济适用住房发展规划，会同市计划、规划、国土部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，统筹区域布点，做好项目储备，报市人民政府批准后实施。
第七条 市计划主管部门会同建设、规划、国土行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和年度用地计划。经济适用住房的建设用地，纳入年度土地供应计划。
中央、省属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。利用自用土地建设经济适用住房的，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，实行统一管理。
第八条 市人民政府住房委员会办公室根据市人民政府批准的经济适用住房年度建设计划、年度用地计划，组织经济适用住房建设项目前期工作，发布项目信息，会同招投标主管部门发布招投标信息，并负责项目实施的组织、管理、协调、督办。项目建设按基本建设程序组织实施。
第九条 为巩固本市城镇住房制度改革成果，促进房地产市场持续健康发展，年度经济适用住房建设投资计划控制在上一年度本市住房建设总量的10%之内。
第二章 优惠政策
第十条　经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第十一条　经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第十二条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。
经济适用住房建设单位可以按国家有关规定向商业银行申请住房开发贷款。
第十三条　用于个人购房贷款的住房公积金，优先向具备贷款条件的购买经济适用住房的个人发放。
第三章 开发建设
第十四条 经市政府批准实施的经济适用住房建设项目，可根据需要分期或分块建设，但须在经济适用住房项目小区内实施。经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标（含项目前期物业管理），参与招标的房地产开发企业必须具有三级以上房地产开发资质和项目开发投资总额35％以上的项目资本金，并具有良好的开发业绩和社会信誉。
第十五条 经济适用住房项目开发建设，应通过招标投标方式确认开发建设单位。
　 第十六条 经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房建筑面积不得大于80平方米，小套住房建筑面积控制在60平方米左右。中小套型比例由市人民政府住房委员会办公室根据市区居民收入和居住水平等因素合理确定，并严格进行管理。
第十七条　经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。经济适用住房建设严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十八条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。
第十九条 无房和住房困难户较多的工矿企业，在规划和国土部门前期确认符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，经市人民政府住房委员会办公室审核报市人民政府批准。允许利用单位自用土地及危旧房改造组织经济适用住房建设。申请项目计划前，需签定项目前期物业管理合同。经济适用住房购买对象，必须是本单位无房户、危旧房改造拆迁户和其他特殊困难家庭。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资建房的人员，不得购买。严禁借经济适用住房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第四章 价格确定和公示
第二十条　经济适用住房价格不得超过省级物价部门核定的最高限价。确定经济适用住房的价格以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度由市物价部门会同市人民政府住房委员会办公室，按照《经济适用房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）的规定在项目招标之前确定；其租金标准由市物价部门会同市人民政府住房委员会办公室在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。
经济适用住房价格确定后由市物价部门会同市人民政府住房委员会办公室向社会公示。
第二十一条　经济适用住房销售实行明码标价，销售价格在项目竣工后由市物价部门核定，不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市物价部门依法监督管理。
第二十二条　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写市物价部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 交易和售后管理
第二十三条　符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
（一）具有本市市区城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或现住房建筑面积低于人均15平方米的住房困难家庭；
（三）家庭收入低于市政府划定的低收入线标准。
符合上述条件的家庭在购买经济适用住房时，优先解决无房家庭和现有人均住房建筑面积低于10平方米的家庭。
第二十四条 经济适用住房购买或承租申请人必须填写《株洲市购买经济适用住房申请表》或《株洲市承租经济适用住房申请表》，持家庭户口本、夫妻双方所在单位及户口所在地居委会出具的收入证明和住房证明，以及相关证明材料，报市辖各区房改部门初审后，由市人民政府住房委员会办公室核查确认。
第二十五条 市辖各区房改部门在收到申请和证明材料之日起5个工作日内进行初审，并公示15天。初审符合条件的，报市人民政府住房委员会办公室核查。市人民政府住房委员会办公室在2个工作日内完成核查。符合条件的，予以公示5天。公示后有投诉的，由市人民政府住房委员会办公室会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的户型面积。
第二十六条 市人民政府住房委员会办公室根据符合条件的家庭住房困难状况及申请时间顺序等因素，实行轮候制度，组织选房，并予以公示，接受监督。符合条件的家庭，可以持核查文件选购一套与核查户型面积相对应的经济适用住房。
第二十七条 居民个人购买经济适用住房后，按照规定办理权属登记。市房产、国土等部门凭核准文件及有关购房手续办理经济适用房交易手续，核发房屋所有权证、国有土地使用证，并分别注明经济适用住房、划拨土地。
第二十八条 经济适用住房按照有关规定实行社会化、专业化物业管理，住户按规定缴纳住房本体共用部位、共用设施设备维修基金。
第二十九条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向市财政交纳收益。个人购买的经济适用住房在向市财政补缴收益前，不得用于出租经营。
第三十条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
第三十一条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第六章 监督管理
第三十二条　各有关部门应加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的,由市人民政府住房委员会办公室责令建设单位限期收回；不能收回的，责令建设单位向市财政部门补缴同地段经济适用住房与商品房价格差额。
第三十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市人民政府住房委员会办公室追回已购的经济适用住房或者由购买人按市场价向市财政按商品房的价格补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由人民政府市住房委员会办公室提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第七章 附则
第三十四条 本办法自发布之日起计算三十天后施行。原《株洲市发展经济适用住房加快住房建设实施办法》同时废止。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。




注册会计师验资的法律责任

华东政法学院 周平波 向凯 张伟


验资是会计师事务所及注册会计师的法定业务，也是一项十分重要、十分严肃的工作，验资业务收费少，但责任大，因此，注册会计师应该谨慎决定是否接受验资业务，并注意严格按照独立审计准则的要求执行验资业务，认真控制验资风险。企业设立的第一件事就是筹集生产经营所需的法定资本金，验资也就是对企业经营行为的首次检验。倘若注册会计师第一关把不严，往往会给一些无本经营的投机公司、皮包公司大开绿灯，使其在合法的外衣下从事非法经营，扰乱社会经济秩序，后患极大。
近年来，随着市场经济的日益发展，涉及注册会计师的诉讼案件逐渐增多起来，其中尤以因验资引发的案件为重，1996年4月4日，最高人民法院在《关于会计师事务所为企业出具虚假验资证明应如何处理的复函》（法函56号）中，首次提出“虚假验资证明”的概念，由此引发了全国范围内的一场“验资风暴”，1998年7月1日施行的《关于会计师事务所为企业出具虚假验资证明应如何承担责任问题的批复》中更是指出，“会计师事务所为企业出具验资证明，属于依据委托合同实施的民事行为，依据《中华人民共和国民法通则》第106条第2款的规定，会计师事务所为企业出具虚假证明，给委托人、其他利害关系人造成损失的，应当承担相应的民事赔偿责任。”“会计师事务所与案件的合同当事人虽然没有直接的法律关系，但鉴于其出具虚假验资证明的行为损害了当事人的合法权益，因此在民事责任的承担上，应当先由债务人负责清偿，不足部分再由会计师事务所在其证明金额的范围内承担赔偿责任。”此批复使得旷日持久的法律界和注册会计师界关于验资责任的争论平息下来，但在很长一段时期内甚至到现在。有的会计师事务所仍心有余悸，不敢承接有关验资业务。
验资果然这么可怕吗？让我们来看一则案例：
某地法院受理了一起该地一化工厂诉本地某贸易公司购销合同货款纠纷案，涉及注册会计师验资的诉讼，案情并不复杂，该化工厂与贸易公司在购销合同中约定，化工厂销售一批化学原料给贸易公司，货物交付7天内付款，合同签定后，化工厂依约履行，将货物送到贸易公司指定的仓库，而贸易公司却迟迟未付货款，化工厂遂将贸易公司告上法庭，在案件审理过程中发现，贸易公司为一新成立的公司，其注册资金50万早已不知去向，根本没有支付货款的能力，于是化工厂便追加对该贸易公司进行验资的某会计师事务所为诉讼当事人，要求其承担连带赔偿责任。最后法院宣判：由该贸易公司的发起人王某等3人承担赔偿责任，支付全部货款和违约赔偿金，驳回原告要求会计师事务所承担连带赔偿责任的要求，会计师事务所不承担任何赔偿责任。
验资是注册会计师独立审计的重要业务领域，也是注册会计师的法定业务，我们不可因为验资业务风险大而对此畏缩不前，惧怕诉讼，只要依法接受验资委托，实施必要的审验程序，取得充分、适当的验资证据，分析评价验资结论并出具验资报告，在此过程中保持应有的职业谨慎，就不应当承担由验资引起的法律责任。在本案中，某会计师事务所的两名资深注册会计师依据《独立审计实务公告第1号－验资》对与贸易公司注册资本的实收情况，包括出资者、出资金额、出资方式、出资比例、出资期限、出资币种、被审验单位组建和审批情况进行了审验，实施了检查、观察、监盘、查询及函证等审验程序，并依法出具了验资报告，我们认为，该会计师事务所及其注册会计师在执业时严格遵循了专业标准的要求，保持了职业上应有的认真与谨慎，因此其本身并无过错，其出具的验资报告也并非虚假验资证明。某化工厂对会计师事务所的诉请，实际上是由于其曲解验资报告的作用而引起的，财政部于1999年7月12日发布的《财政部关于明确注册会计师范验资报告作用的通知》中指出：“验资报告应当合理地保证已验证的被审验单位注册资本的实收或变更情况，符合国家相关法规的规定和协议、合同、章程的要求，但不应被视为对被审验单位验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因此，委托人、被审验单位及其他第三者因使用验资报告不当所造成的后果，与注册会计师及其所在的会计师事务所无关。再看本案，实际上是贸易公司的出资人在验资以后才抽逃出资的，因此其应承担抽逃出资的责任，补交出资，交纳罚款，支付化工厂货款等，而不应当由无过错的注册会计师事务所来承担赔偿责任。我们认为，该法院的判决是十分正确的。
退一步说，若单位虚假出资未被注册会计师审查发现又当如何？财政部《通知》中还规定：“由于验资的固有局限性及注册会计师的职权限制，若存在投资者恶意作弊或与有关机构通同作弊，提供注册会计师不能识别的虚假证明材料等情况，即使注册会计师以应有的职业谨慎态度执行验资业务，也可能得出不适当的验资结论，导致所发表的验资意见与实际情况不相符。”在这种情况下，注册会计师也不应当承担法律责任。正如一个好的律师，不可能保证他所代理的每一个案件都胜诉一样，会计师事务所所能做到的也仅仅是“合理保证”四个字。



作者简介：华东政法学院2000级法律硕士研究生，主要从事经济法、民商法研究。
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