化工系统效能监察暂行规定
化工部
化工系统效能监察暂行规定
1992年3月6日，化工部
第一章 总则
第一条 为了加强和改善行政管理，提高行政效能，维护政令畅通，促使监察对象既廉政，又勤政，尽职尽责地工作，使化工行业效能监察工作法律化、规范化、制度化、根据《中华人民共和国行政监察条例》及有关规定，特制定本规定。
第二条 效能监察是监察部门对监察对象执行国家方针、政策、法律、法规和履行职责及其效果的监督、检查、奖惩、纠举活动，是监察工作为经济建设服务的有效途径，是扩大案件线索和发现管理弊端的重要渠道，是促进勤政建设和完善管理的重要手段。廉政监察与效能监察都是监察工作的重要组成部分。廉政监察主要是解决监察对象以权谋私不廉洁的问题，效能监察主要是解决监察对象失职渎职不勤政的问题，廉政监察和效能监察互相促进、相辅相成，共同构成廉洁高效的监督机制。
第三条 开发效能监察的指导思想是：以经济建设为中心，坚持四项基本原则，坚持改革开发，全面发挥监察职能作用，为维护政治稳定和促进经济发展服务。
第四条 开展效能监察要坚持政治与业务相结合、监督检查和改进管理相结合、奖惩与教育相结合的原则。
第五条 效能监察是法律赋予监察部门的一项重要职责，监察部门必须依法认真开发效能监察。行政领导和有关部门要重视、支持，密切配合。监察对象应自觉接受监督。
第二章 效能监察的标准
第六条 效能监察的标准是监督检查和衡量监察对象管理效能的依据。
第七条 坚持合法性标准，监督检查监察对象是否正确贯彻执行国家的法律、法规、方针、政策以及有关的规章制度，是否正确履行法律或组织赋予的职责。
第八条 坚持定约性标准，监督检查监察对象是否认真执行和完成国家和本单位的计划、任务、预算、合同等预定的目标。
第九条 坚持合理性标准，监督检查监察对象是否从实际出发，有效地利用各种主客观条件，进行科学管理，取得预期的效果。
第三章 效能监察的内容
第十条 效能监察是对监察对象执行政策，履行职责及其效果的监督检查。对不同的监察对象，监察内容各有侧重。
第十一条 对行政管理活动进行效能监察，主要检查是否认真贯彻执行国家的方针、政策、法律，法规和国家计划；是否正确行使职权，科学决策，加强宏观指导；是否尽职尽责，勤奋高效，做好统筹、协调、监督、服务工作。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈违反国家方针、政策、法律、法规等，有令不行，有禁不止，造成不良政治影响的行为；
⒉因擅自或盲目决策造成重大经济损失的行为；
⒊不认真履行职责、失职、渎职，官僚主义或工作推诿扯皮、效率低下，造成不良政治影响或重大经济损失的行为；
⒋滥用职权，侵占国家、企事业单位或群众权益的行为。
第十二条 对生产管理活动进行效能监察，主要检查是否按照国家方针、政策、计划的要求，安排生产计划；是否有效地使用人力、物力和生产资金，严格遵守以销定产的原则，生产适销对路的产品；生产过程是否安全，生产环境是否符合国家要求。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈不顾主客观条件（除不可预见的）导致计划失误，影响国家计划和重要经济合同的执行，造成重大经济损失的行为；
⒉不遵守国家和本单位的有关规定或工作不负责任，造成生产事故、产品质量事故、环境污染事故、设备损坏事故和人身伤亡事故等的行为；
⒊国管理不善，使生产过程中严重浪费人力、资金、能源、原材料和产品，或严重挫伤职工的积极性，造成重大政治影响或经济损失的行为。
第十三条 对经营管理活动进行效能监察，主要检查经营决策是否正确，经营活动是否合法，产品销售价格是否合理，经营目标是否实现。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈未经调查研究，导臻经营决策失误，造成产品积压或经济效益严重下降的行为；
⒉经营过程中，因失职、渎职而上当受骗给单位造成重大经济损失的行为；
⒊违反有关规定，在经营活动中采取内外勾结、虚报冒领、少购多付、投机倒把，以及卡要钱物等手段严重损害单位利益和信誉的行为。
第十四条 对科技管理活动进行效能监察，主要检查是否贯彻执行国家有关科技方面的方针、政策、法规、制度等；是否合理进行技术改造和引进项目；是否为科研人员创造良好条件，发挥他们的积极性，尽快出科研成果，并转化为社会生产力。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈违反国家有关科技方面的方针、政策、法规、制度等，造成严重政治影响或重大经济损失的行为；
⒉采用落后、不成熟的生产技术或将落后、不成熟的技术推广出去，造成重大经济损失的行为；
⒊在设计、研究和开展技术攻关中，违反规定，擅自泄漏、窃取、转让、出卖单位或职务科研成果和重要技术情报的行为；
⒋在组织科技成果鉴定、评奖或技术职称评定、技术职务聘任中，违背原则，以权谋私或弄虚作假的行为；
⒌管理混乱，严重挫伤科技人员的积极性，造成不良政治影响或重大经济损失的行为。
第十五条 对劳动、人事、教育管理活动进行效能监察，主要检查是否贯彻执行了国家劳动、人事、教育方面的方针、政策、法律、法规等；选拨任用干部是否遵循选贤任能、德才兼备的原则，是否严格履行干部管理权限和手续；工资、奖金的分配是否贯彻执行了按劳分配原则；劳动定员和生产定额是否合理；人才培训是否符合社会主义事业发展的需要。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈违反国家劳动、人事、教育方面的政策、法律等，在招生、招工和招聘、调配、任免、惩处干部时扦循舞弊，造成严重不良政治影响的行为；
⒉工资、奖金分配严重不合理，挫伤了职工群众的积极性，严重影响正常工作秩序的行为；
⒊用人不当或人为地造成劳动定员和生产定额不合理，造成劳动生产率严重下降的行为。
第十六条 对物资管理活动进行效能监察，主要检查物资采购供应是否按期、按质、按量满足生产经营需要；是否按照降低原料、材料成本提高经济效益的要求，积极采购适合本单位应用的质量合格，价格合理的原料、材料；物资入库验收、保管、领用是否建立了严格的规章制度，账卡物是否做到三相符；物资储备是否合理。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈采购质次价高的物资，不能用于生产而造成物资严重积压的，或用于生产造成严重后果，使单位蒙受重大经济损失的行为；
⒉物资采购舍近求远或供应不及时，造成采购费用上升或生产、科研停顿等事故的行为；
⒊物资保管不善、制度不严或有章不循，造成物资流失或变质损坏的行为；
⒋物资储备定额不合理，造成大量积压或资金占用过多，致使单位蒙受重大经济损失的行为。
第十七条 对财务管理活动进行效能监察，主要检查是否按照国家的财政法规、财经纪律、财务制度进行财务管理和财务监督；是否按照预算计划、消耗定额和费用标准，加强对成本和收支形成过程中的控制。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈违反国家财政法规、财务制度，化公为私，私设小金库，私拿私分的行为；
⒉违反国家会计法规，做假账、假报表，造成企业虚盈实亏的行为；
⒊违反资金管理制度，假借各种名义借贷资金供他人牟利，给企业造成重大经济损失的行为；
⒋违反财务制度，不认真审查付款凭证，造成巨额支票，现金被骗的行为；
⒌由于监督管理不严，造成巨额款项被贪污、挪用的行为。
第十八条 对基建管理活动进行效能监察，主要检查是否根据国家规定审批新上基建项目和合理选择施工单位；是否严格按照设计和工期要求，对施工质量、进度实施有效管理和监督；是否严格按照国家有关规定和定额标准审核工程和工程费用。
有下列行为之一的，应依法追究责任：
⒈因基建决策失误，造成乱上项目、重复建设，给国家、企业造成重大损失的行为；
⒉工程项目招、投标时故意向施工单位泄漏标底造成选用施工单位不当，致使国家和有关单位蒙受重大经济损失的行为；
⒊由于施工监督不力，敷衍塞责，造成工程质量差，竣工验收时把关不严，交付使用后出现明显的重大施工质量问题，或给生产和人身安全带来严重后果的行为，以及工期延缓，严重影响生产、科研任务完成的行为；
⒋由于工程预决算不严未能及时发现施工单位虚立项目，虚报工程量和高套定额等问题，给本单位造成重大经济损失的行为。
第十九条 对行政后勤服务管理活动进行效能监察，主要检查是否认真贯彻执行了国家和本单位有关后勤管理文献的方针、政策、法令、规定、制度等；是否加强住房、治安、医疗卫生、交通工具、通讯设施、办公用品、生活福利等方面的管理，认真执行“两公开一监督”（即公开办事制度和办事结果，加强群众对行政活动的监督）制度，为本单位各部门进行职能活动及时提供必要的工作条件和生活条件。
有下列为之一的，应依法追究责任：
⒈违反有关规定，以权谋私，欺上瞒下，铺张浪费、挫伤职工的积极性，造成不良政治影响的行为；
⒉因不认真履行职责，工作不负责任，使交通、通讯、医疗、办公用品、接待、食堂、保卫等方面出现问题，严重影响正常的工作秩序和单位声誉的行为；
⒊由于筹措福利设施违反国家规定或决策失误，造成重大经济损失的行为；食堂、住房管理混乱，不秉公办事，服务质量极差，引起群众强烈不满，造成不良政治影响的行为。
第四章 效能监察的方法和程序
第二十条 效能监察的方法，一是要加强经常性的监督检查，保证监察对象正确执行政策和履行职责；一是进行专项监察，解决突出问题，促进监察对象改善管理，提高效能。在开展工作中，要由专项、临时性监察逐步过渡到综合、定期监察，建立效能监察制度。
第二十一条 开展效能监察要从本单位的实际出发，从管理中的突出问题或薄弱环节入手，有领导、有计划、有步骤、有重点地进行。监察部门要主动参与经济工作，参与管理，把效能监察贯穿于管理和各项业务工作之中。
第二十二条 效能监察可分为事前防范性监察、事中跟踪性监察、事后改进性监察三种类型。工作程序为：调查摸底，选题立项；查清问题，找出原因；分清责任，严格奖惩；提出建议，改进管理。
第二十三条 监察部门必须充分运用检查权、调查权、建议权和一定的行政处分权，通过《监察通知书》或《监察建议书》下达监察决定或建议；监察对象无正当理由应当采纳，如有不同意见应以书面形式，在15日内向监察部门复告，经监察部门研究维持原决定的，监察对象应严格执行。
第五章 效能监察的组织领导
第二十四条 效能监察由行政领导主管，各级领导必须重视和支持效能监察工作，要为开展这项工作创造条件，亲自部署、组织和领导，保证正确的监察建议或决定的实施。
第二十五条 开展效能监察由监察部门协助领导组织实施，纪检、审计、专业监督部门必须积极参加，密切配合。
第二十六条 业务管理部门要积极配合监察部门开展效能监察，完成承担的任务，自觉执行监察建议和决定。监察部门主要负责选题立项，查清有关人员的责任，提出奖惩和改进管理的建议，不能包办、代替业务管理部门和专业监督部门的工作。
第二十七条 开展效能监察对监察干部提出了更高要求，各级行政领导要积极充实监察部门的力量。监察干部要认真履行职责，加强学习，努力实践，不断提高政策和业务水平，不断总结经验，使效能监察工作顺利发展。
第六章 奖惩
第二十八条 开展效能监察必须严格奖惩，讲求实效。效能监察的结果要作为奖惩、使用干部的一项重要依据。
第二十九条 监察对象有下列情况之一的，监察部门应建议领导给予适当奖励。
（一）认真执行国家的政策规定、履行职责成绩突出，为国家或单位创造较大经济效益，或挽回重大经济损失和消除不良政治影响的；
（二）主动开展效能监察获得重大经济或社会效益的；
（三）敢于与违法违纪行为作斗争，有显著成绩的。
监察部门和监察干部开展效能监察成绩突出的，应予以表彰和奖励。
奖励形式有通报表场、授予荣誉称号、物质奖励、提级、提职等。
第三十条 在效能监察过程中，发现监察对象的行为构成犯罪的，要移交司法机关处理；需要给予政纪处分的，按国务院、监察部、人事部的有关规定给予政纪处分；需要给予党纪处分的，移交纪检机关处理；对违反政纪尚不够行政处分的，可以向主管部门建议给予批评教育、调离岗位等。
第三十一条 监察对象违反本规定，有下列行业之一的，由主管部门或者监察机关对其部门提出批评、警告；对直接责任人和其部门负责人直至单位行政领导，可以给予相应的行政处分：
（一）拒绝提供有关文件、资料和证明材料或提供假证的；
（二）拒绝在规定时间和地点就监察机关（部门）所提问题作出解释和说明的；
（三）拒不执行监察决定，或者无正当理由不采纳监察建议的；
（四）阻挠、抗拒监察人员依法行使职权的。
前款所列行为构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第三十二条 监察人员有下列行为之一的，由所在监察机关根据情节给予相应的行处分；
（一）滥用职权，造成严重不良政治影响或重大经济损失的；
（二）利用职权包庇或陷害他人的；
（三）泄露国家秘密的。
前款所列行为构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第七章 附则
第三十三条 本规定适用于各级化工行政管理部门和化工企事业单位。
第三十四条 化工系统各单位、各部门可以根据本规定结合实际制定实施细则。
第三十五条 本规定与国务院、监察部发布的新规定相抵触时，按新规定执行。
第三十六条 本规定由化学工业部负责解释。
第三十七条 本规定自发布之日起施行。
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。