浙江省人民政府


浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

浙政发〔2010〕23号


为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：
一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求
（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。
家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。
各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。
（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。
对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。
二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给
（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定年度计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。
（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。
（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。
三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展
（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。
购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。
（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。
四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务
（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。
各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和年度实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。
（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。
（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。
（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。
（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。
五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责
（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。
（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。
（十八）加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。





二○一○年五月七日


　　安全保障义务是指在某些特定的法律关系中，一方当事人对另一方当事人的人身、财产安全负有关照和采取措施加以保护的义务。《侵权责任法》第37条正式引入了“安全保障义务”的概念，但没有明文规定了用人单位对员工的安全保障义务，给此类案件的审理带来了一定难度。本文从安全保障义务的一般原理出发，认为用人单位对员工负有安全保障的义务，用人单位未尽合理限度范围内的安全保障义务致使员工人身、财产遭受损害的，应当承担相应的责任。

　　一、安全保障义务的理论基础和性质

　　近年来，司法实践中屡次遇到需要引入安全保障义务加以解释的案件，我国民事法律开始引入安全保障义务的理论，并在实践中发挥了作用。

　　一般认为，安全保障义务的理论基础在于三个方面：一是、危险控制理论。安全保障义务人因对其从事社会活动所使用的场所具有他人不可比拟的控制能力，所以理应承担一种从事该社会活动的安全保障义务，这种认识源于他对危险源的控制能力。二是、成本理论。从法律经济学的角度来看，安全保障义务人避免和减轻该危险发生的成本是最低的，对于节约社会总成本而言，其应当承担必要和适当的安全保障义务。三是、收益与风险相一致理论。那些从危险源中获取经济利益的人经常被认为是有制止危险义务的人。

　　对于安全保障义务的性质，主要有两种不同观点：一种是，安全保障义务属于合同义务。

　　此观点认为，在合同关系中，债务人的义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。安全保障义务一般属于基于诚实信用原则而产生的附随义务。因此，对安全义务的违法就是对合同义务的违法，安全保障义务人承担违约责任。另一种是，安全保障义务属于法定义务（注意义务）。安全保障义务与英美法上的注意义务或德国法上的一般安全注意义务相类似，是指特定的行为人应采取合理的注意而避免他人的人身或财产造成损害的义务。因此，对安全义务的违法属于侵权法调整的范畴，安全保障义务人承担侵权责任。《侵权责任法》也采用法定义务的观点，明文规定违法安全保障义务，应承担侵权责任。

　　二、用人单位对员工承担安全保障义务的法理分析

　　基于对安全保障义务性质的不同理解，笔者认为，不管是从合同义务的方面还是从法定义务方面出发，均可以得出“用人单位须对员工承担安全保障义务”的结论。

　　首先，从合同义务的方面考虑，可以将用人单位对员工的安全保障义务理解为是用人单位的一项附随义务。诚实信用原则是民事活动的一项基本原则，在用人单位与员工的关系中，用人单位处于强势地位，且从员工提供的劳动中获取利益，给予诚实信用原则，用人单位应当负有保障员工人身、财产安全的附随义务。在员工身体受到损害或财产受到损失的情况下，用人单位应当承担违约责任。

　　其次，从法定义务（注意义务）方面考虑，可将用人单位对员工的安全保障义务理解为是用人单位的一项注意义务。在现代社会，劳动者已经成为企业最为重要和最有价值的生产要素。用人单位从员工提供的劳动中获取利润，用人单位应采取必要合理的措施，为员工创造良好的生产生活条件，确保员工生命和财产不受不法侵害。根据危险控制理论，在现代社会，劳动的精细化和机械化程度日益提高，员工在劳动中必须全神贯注，不能苛求劳动者在劳动时还能分散出精力去保护自己的财产免遭可能的危险；而现代企业一般都有安保的物质条件，有专门的安保人力资源，相对于员工来说更具有控制危险的能力。因此，将用人单位对员工应当履行一般的注意义务，在员工的民事权益受到损害时，用人单位应承担义务不履行的侵权责任（一种不作为的侵权）。

　　如从合同义务的方面出发，用人单位承担违约责任，就会出现“是否需要考虑用人单位的主观过错？在赔偿范围方面如何认定”等难题，可能会不当加重用人单位的责任，不利于利益平衡。笔者倾向于认为，安全保障义务的理论基础就是“肇始于德国法的一般安全注意义务理论”。《侵权责任法》也明文采用法定义务的观点，明文为侵权责任。

　　三、用人单位对员工财产安全保障义务的承担方式

　　用人单位对员工安全保障义务应从侵权行为的角度来分析，因此在用人单位违反安全保障义务的责任承担上，也遵从侵权行为案件的审理思路。

　　（一）关于归责原则。在性质上，用人单位对员工的安全保障义务属于积极的注意义务，用人单位对安全保障义务的违法是对注意义务的违法，故在归责原则上应适用过错原则，即在用人单位没有履行其应尽义务的前提下，才能要求其承担相应的民事责任，而非一旦损害结果发生，用人单位就必定要承担责任。用人单位是否存在过错的举证责任可由员工承担，如果员工需证明用人单位存在安全设施不完善、安保人员不到位等等。如员工将车子停在单位内的门卫室旁被盗，就足以证明用人单位存在值班人员脱岗、进出入人员登记等方面存在漏洞。

　　（二）关于责任的性质。用人单位对员工民事权益的受损应承担何种性质的责任？笔者认为用人单位的责任介于不真正连带责任与补充连带责任之间。即在直接侵权人能够确定的情况下，员工应要求直接侵权人承担返回或赔偿的责任，同时也可以要求用人单位在直接侵权人无法偿付的范围内承担一定的补充赔偿责任。直接侵权人无法确定的情况下，可直接要求用人单位承担一定份额的补充赔偿责任，用人单位赔偿员工后，可直接向侵权人追偿。

　　（三）关于赔偿的范围。用人单位对员工人身、财产的损失应在多大范围内承担责任？笔者认为，应当根据用人单位违反安全保障义务的行为与损害结果之间的因果关系来确定，即用人单位的不作为行为与员工的损害结果之间具有何种相当因果关系。如果该不作为不发生就可以完全避免损害结果的发生，用人单位就应当承担全部损害赔偿责任；如果该不作为只是导致损害结果的加重，则用人单位应当按加重的比例承担责任。具体到个案，应由法官根据实情、斟酌用人单位及员工自身的过错程度、员工人身、财产损失程度等综合确定。

　　建议适用《侵权责任法》的司法解释出台时，应考虑将安全保障义务主体从“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所或群众性活动的组织者”扩大到包括用人单位（雇主）在内的“从事社会活动的主体”。


　　（作者单位：陕西省镇巴县人民法院）