商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 06:59:05   浏览:9019   来源:法律资料网
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
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国有企业资产与产权变动档案处置暂行办法

国家档案局


国有企业资产与产权变动档案处置暂行办法



(1998年3月5日发布施行)




第一章 总 则

第一条 为规范国有企业在资产与产权变动中的档案处置行为,防止国有资产和档案的流失,根据《中华人民共和国档案法》和有关法律、法规的规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于国有企业兼并、破产、出售、股份制改造、股份合作制和与外商合资、合作经营以及实行承包、租赁等其他资产与产权变动的档案处置工作。

第三条 国有企业档案是国有企业全部活动的真实记录和宝贵财富,是企业资产的依据和凭证,属国家所有。国有企业在资产与产权变动中应当做好档案处置工作,确保其完整与安全。

第四条 国有企业资产与产权变动档案处置要遵循下列原则:

(一)维护国家安全和国家利益,保守国家机密和企业商业秘密,防止档案散失;

(二)区别情况,依法、合理处置;

(三)维护档案的安全,便于有关方面对档案的利用;

(四)有利于企业保持经营管理的连续性。



第二章 档案处置的组织工作

第五条 国有企业资产与产权变动档案处置工作是国有企业资产与产权变动工作的一项重要内容。应列入其议程,并同步进行。

第六条 各级档案行政管理部门,会同政府综合经济管理部门和国有资产管理部门加强对国有企业资产与产权变动档案处置工作的组织协调,监督和指导。

各行业主管部门协同各级档案行政管理部门做好本行业、本系统的国有企业资产与产权变动档案处置工作的组织协调,监督和指导。

企业主管部门负责国有企业资产与产权变动档案处置工作的组织管理。

资产与产权变动的国有企业,按隶属关系及时报告企业主管部门和当地档案行政管理部门,申请档案处置事宜。

第七条 资产与产权变动的国有企业,成立企业档案处置工作专门组织。由企业分管档案工作领导人、清算机构有关人员、企业主管部门档案工作负责人和企业档案部门负责人组成,在企业资产清算组织或其他负责企业资产与产权变动组织的领导下,负责档案处置工作,研究处理有关重大问题。

第八条 企业档案部门负责档案处置具体工作:

(一)收集、整理、统计、保管企业在各项活动中形成的全部档案,清点库存。

(二)按有关规定做好档案留存与销毁的鉴定工作。

鉴定工作由企业有关负责人和企业资产清算机构负责人、主要业务部门负责人和档案部门负责人等组成的鉴定小组主持,对档案进行直接鉴定。

对拟销毁的档案造具清册,经企业领导人和企业资产清算机构负责人审核,企业主管部门批准,并向所在地同级档案行政管理部门备案后,方可销毁。销毁档案需二人以上监督销毁,并在销毁清册上签字。销毁清册永久保存。

(三)按照档案的去向分别编制移交和寄存档案的目录。

(四)做好资产与产权变动中形成的文件材料的收集、整理、归档和移交工作。

第九条 档案移交和寄存的目录,由交接方和企业档案处置工作小组负责人签字,分别保存在交接方和企业主管部门及所在地档案行政管理部门,具有同等效力。

第十条 档案处置工作结束前,档案库房、设备、装具及必要的办公用具等,不得挪做他用。

第十一条 国有企业资产与产权变动过程中,档案的整理、鉴定、移交、寄存等工作所需费用,由原企业或接收单位支付,破产企业由破产费用中支付。需要向地方国家档案馆寄存档案的,由原企业支付、破产企业由破产费用中支付一次性寄存保管费。



第三章 档案的归属和流向

第十二条 国有企业资产与产权变动档案的处置,原则上分类进行:

(-)基建档案、设备仪器档案随其实体归属;

(二)产品、科研档案(其中含专利、商标、专有技术等档案)按有关政策法规办理,没有规定的由双方商定处理;

(三)会计档案按财政部、国家档案局《会计档案管理办法》执行;法律、行政法规有特殊规定的,依照法律、行政法规的规定处理;

(四)生产技术管理、经营管理档案由双方商定,可移交接收方,亦可随党群工作、行政管理档案移交企业主管。部门或寄存所在地国家档案馆。

第十三条 国有企业之间兼并的,被兼并企业的档案归属于兼并企业或新设置的企业,由兼并方统一管理,单独保存。国有企业与国有企业合并,其档案处置按国有企业之间兼并的档案处理办法办理。

第十四条 国有企业被集体、私营和中外合资。合作等非国有企业兼并的,其党群工作、行政管理、生产技术管理、经营管理类档案按隶属关系移交企业主管部门或寄存所在地国家档案馆,也可由企业主管部门或所在地档案行政管理部门指定有关的企业代为保管。其余档案按本办法第十二条规定办理。

第十五条 军工企业被非军工企业兼并,属国家机密的档案,由其行业主管部门决定其归属。其余档案按本办法第十二条规定办理。

第十六条 国有企业依法实行破产的,其档案的处置原则上按本办法第十二条规定办理。暂无去处的档案,移交企业主管部门或所在地国家档案馆。

第十七条 国有企业整体出售给国有企业的,其全部档案归属于买方。国有企业整体出售给集体、私营和中外合资、合作等非国有企业的,其档案处置按本办法第十二条规定办理。

第十八条 国有企业实行承包、租赁的,其档案处置列入双方合同契约。承包、租赁前该企业的全部档案由发包、出租方安全保管,承包、承租方可以按有关规定查阅利用;承包、租赁期间形成的档案,由承包、承租方按国家有关规定负责收集、整理、保管,承包、租赁期满,向发包、出租方移交,并拥有使用权。

第十九条 国有企业以其全部资产改组为股份制企业的,改组后的档案另立全宗,由股份制企业管理。国有企业以部分资产改组为股份制企业的,进入股份制企业的部分,其改组前后的档案分立全宗,由股份制企业管理;未进入股份制企业的部分,其档案由原企业自行管理。

第二十条 国有企业实行股份合作制的,其档案原则上由改制后新设立的企业管理,也可向企业主管部门或所在地国家档案馆移交。

第二十一条 国有企业与外商合资、合作,由中方控股、中方管理的,其合资、合作前的档案属国家所有,可作为独立全宗,保管在新的企业,供其所用;非中方控股的企业,其档案处置按本办法第十二条规定办理。国有企业的分厂、车间与外商合资、合作的,合资、合作前的档案属原企业;合资、合作后的档案另立全宗,合资、合作期满,终止合同,其档案由中方保存,根据外方需要,可以提供复制件。

第四章 产权变动中形成的档案的管理

第二十二条 国有企业资产与产权变动中形成的文件材料归档范围:

(一)有关机关或单位的批准文件;

(二)终止财务决算报告及编制说明;

(三)财产清理报告书;

(四)评估立项申请报告及国有资产管理部门的评估立项通知;

(五)评估结果确认申请报告和评估机构出具的评估报告及国有资产管理部门的确认批复;

(六)国有股权管理报告及国有资产管理部门的批复;

(七)资产处置请示及国有资产管理部门的批复;

(八)资产处置结果报告;

(九)协议书;

(十)合同;

(十一)企业章程;

(十二)其它有关文件。

第二十三条 国有企业资产与产权变动中形成的档案,由形成单位承办部门立卷归档后,向本单位或上级主管单位档案部门移交。



第五章 处 罚

第二十四条 国有企业资产与产权变动有违反《档案法》第五章第二十四条第一款第四项、第五项的企业,由县以上档案行政管理部门视情节轻重给予警告,并处以一万元以上三万元以下的罚款。

第二十五条 对下列行为负有直接责任者及领导人,由县级以上有关主管部门视情节轻重,给予行政处分:

(一)违反本办法造成损失或严重后果的;

(二)擅自处理档案的;

(三)拒不接受应由受让方管理的档案的;

第二十六条 违反《档案法》的规定,擅自出卖、转让国家所有的档案,情节严重的,依法追究刑事责任。



第六章 附 则

第二十七条 本办法由国家档案局负责解释。

第二十八条 干部职工档案按中央组织部、人事部《流动人员人事档案管理暂行规定》执行。企业下岗职工档案按有关规定执行。

第二十九条 国有事业单位参照本办法执行。

第三十条 各省、自治区、直辖市档案行政管理部门可根据本办法制订实施细则。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。


关于澳门特别行政区第三届政府陈丽敏等10人任职的通知

国务院


关于澳门特别行政区第三届政府陈丽敏等10人任职的通知

国人字〔2009〕90号


澳门特别行政区政府:
  依照《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》的有关规定,根据澳门特别行政区第三任行政长官崔世安的提名,国务院2009年11月23日决定,任命澳门特别行政区第三届政府下列主要官员和检察长:
  任命陈丽敏(女)为行政法务司司长;
  任命谭伯源为经济财政司司长;
  任命张国华为保安司司长;
  任命张裕为社会文化司司长;
  任命刘仕尧为运输工务司司长;
  任命冯文庄为廉政公署廉政专员;
  任命何永安为审计署审计长;
  任命白英伟为警察总局局长;
  任命徐礼恒为海关关长;
  任命何超明为检察院检察长。
                      国 务 院
                        二○○九年十一月二十三日