产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 17:21:13   浏览:9006   来源:法律资料网
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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


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国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作坚决遏制重特大事故的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作坚决遏制重特大事故的通知

国办发明电〔2007〕38号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  今年以来,全国安全生产继续保持了总体稳定、趋于好转的发展态势,事故总量有较大幅度下降。但安全生产形势依然严峻,煤矿、冶金、建筑施工、道路交通、水上交通等行业领域重特大事故时有发生,特别是湖南省凤凰县堤溪大桥垮塌、山东省新泰市华源矿业有限公司河岸决口引发溃水淹井、山东省邹平县魏桥创业集团铝母线铸造分厂铝水外溢等重特大事故,给人民群众生命财产造成严重损失。这些事故充分说明,一些地方和企业安全生产责任不落实、措施不得力、监管不到位、现场管理混乱等问题依然比较突出,事故隐患仍然大量存在,防范自然灾害引发的事故灾难还存在许多薄弱环节,预警机制不够健全。为深刻吸取事故教训,进一步做好安全生产工作,经国务院同意,现就有关事项通知如下:
  一、进一步强化组织领导和责任落实
  各地区、各部门、各单位要站在全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,牢固树立“安全发展”理念,把做好安全生产工作作为保障人民群众生命财产安全的重要政治任务,以更加严密的管理、更加科学的方法、更加有力的措施,切实抓紧抓好。要进一步完善和落实安全生产法律法规,加强安全技术改造,严格安全管理,使安全生产工作真正纳入法制化轨道。地方各级人民政府、各有关部门主要负责同志要切实负起安全生产的领导责任,针对本地区、本部门安全生产工作的重点、难点和隐患点,组织加强安全防范,落实打击非法建设和生产经营的责任措施。各行业主管部门要加强对本行业、领域安全生产工作的指导,组织力量深入重点地区和重点企事业单位进行督促检查。各生产经营单位主要负责人要切实负起安全生产第一责任人的责任,全面掌握本单位的安全生产状况,组织彻底排查治理隐患、落实各项安全生产措施。近期,各地区、各部门、各单位要对安全生产责任落实情况进行逐级检查,确保责任层层落实到每一个环节和工作岗位。
  二、严密防范自然灾害引发事故灾难
  当前,我国气候异常,极端天气事件频繁,自然灾害严重。地方各级人民政府要进一步健全自然灾害预防和救助体系,组织各有关部门加强水库、涵闸、堤防工程设施及重大地质灾害隐患点的除险加固。气象、海洋、水利、国土资源等有关部门要及时准确发布各类灾害预警信息,加强对企事业单位及社区、乡村防灾避险的指导。各生产经营单位特别是工矿企业要认真分析周边自然环境对安全生产可能造成的影响,全面落实防汛、防洪、防透水、防坍塌、防泥石流、防雷电等措施。对受水库、河流等威胁或与塌陷区、废弃井口联通的矿井,要立即采取修筑堤坝、开挖沟渠、填实废井口等疏堵措施,防止地表水倒灌井下。要密切与气象、防汛等部门的联系沟通,及时掌握汛情水情预警预报信息。存在洪水淹井隐患的矿井,在台风、暴雨期间要立即停工撤人,不得进行井下作业。要制订完善水害事故应急抢险救援预案,配备必要的应急排水设备和物资,确保抢险救灾工作及时到位。隧道施工企业要认真落实防突水突泥事故措施,其他建筑施工企业要全面防范暴雨、滑坡、泥石流等引发深基坑片帮垮塌、塌陷、边坡崩塌等事故,确保安全生产。
  三、全面排查治理工业等行业领域事故隐患
  要组织力量对各行业领域影响安全生产的隐患和问题进行全面排查治理,做到排查不留死角,重大隐患及时根治。要建立健全隐患排查治理和分级管理制度,实现隐患排查治理工作经常化、制度化,并通过对典型事故的深入剖析,举一反三,防止同类事故重复发生。要突出抓好煤矿隐患排查,严防瓦斯、火灾、水害、冒顶等事故,严禁“超能力、超强度、超定员”组织生产,坚决关闭非法和不具备安全生产条件的煤矿,规范煤炭资源整合,加强技改、新建、扩建煤矿的安全监管。要严密防范金属非金属矿山坍塌、坠落、透水、窒息等事故,加快病险尾矿库治理。
  要组织开展在建及已投入使用的桥梁、隧道、地铁和建设施工项目安全大检查,加大资金投入和危桥改造力度,并加强通行、使用管理,防范坍塌、坠落、塔吊倒塌等事故的发生。要切实加强冶金、有色等工业企业起重、吊运、冶炼、铸造等设备设施的维护检修,严格执行操作规程,落实安全防护措施,防止发生人身伤害事故。要全面查找危险化学品和烟花爆竹的生产、储存、运输、销售、使用等各环节事故隐患,严把新建、改扩建项目竣工投产关,严厉打击非法生产经营行为,严防火灾、爆炸、中毒等事故。
  对集生产、销售、储存、居住于一体的“三合一”、“多合一”小企业、小作坊的火灾隐患,要抓紧进行排查整治。同时,要全面做好石油化工、电力、民爆器材等其他行业、领域的隐患排查治理,防范高压油气田井喷、大面积停电事故,严厉打击偷盗、破坏电力设施和违法制售、使用火工品等行为。
  四、继续深化重点行业领域的安全专项整治
  要针对当前安全生产工作中存在的薄弱环节和突出问题,集中力量、深入扎实地开展安全专项整治,特别要盯住工作不力的地方和企业,加强督促检查,确保整改到位、不走过场。对不具备安全生产条件的企业,该退出的要坚决退出,该关闭的要坚决关闭。
  要继续深入开展水上交通“防船舶碰撞、防泄漏”安全专项整治活动,强化渡口渡船安全管理。深入落实道路交通“五整顿、三加强”各项工作措施,加大对违章驾驶、疲劳驾驶、酒后驾驶、违规载客和超速、超载、超限等行为的查处力度,加强对交通运输企业安全监管和危险路段的整治,严禁非法改装生产车辆。要大力推进铁路第六次大提速沿线安全环境、铁路道口、公路与铁路交叉路段安全专项整治,继续深化航空企业反事故征候、反违章操作专项治理,切实加强农村道路交通安全监管和校车安全管理。铁路、道路和水上交通运输企业,要加强对汛期行车、行船的安全管理和对驾驶人员的安全教育,确保交通安全。
  要加大对渔业船舶的安全检测检验,淘汰不符合安全规定的老旧渔船,加快渔船通讯、自救设备的配备,加强对拖拉机和收割机等农业机械以及农村建筑施工的安全监管。要全面做好文化娱乐、宾馆饭店、车站、码头、商场、医院、旅游景点等人员密集场所和大型群众活动的安全工作,在秋季开学之际集中开展一次大中小学和幼儿园安全大检查,严防拥堵、踩踏、火灾等事故。
  五、认真做好抢险救援和事故调查处理工作
  要进一步加强应急救援体系建设,完善应急预案,加强预案演练。一旦发生事故,要在第一时间报告并组织开展救援工作。要加强应急队伍、救援物资和装备建设,进一步完善应急救援体制和机制,建立小企业与大企业、专业力量与社会力量相结合的联动机制,充分发挥专家作用,提高应急救援能力和水平,做到科学施救。要按照“四不放过”的原则,从安全制度建立、责任落实、现场管理等各个方面深入调查处理每一起事故,尽快查明事故性质和原因,严肃追究事故责任。要依法严厉打击瞒报谎报行为,严肃查处事故背后的失职渎职、违法违纪行为,构成犯罪的,要移送司法机关依法惩处。事故调查处理结果要及时向社会公布。
  六、大力加强宣传和舆论引导工作
  要进一步加大安全生产宣传工作力度,加强对安全生产法律法规、方针政策、重大决策部署以及工作举措的宣传报道,积极推广安全生产领域的典型经验,大力宣传安全生产工作中的先进人物和感人事迹,引导全社会关注和支持安全生产工作。要充分发挥舆论监督和群众监督的作用,及时客观公正地报道事故发生和抢险救援情况,鼓励广大职工和人民群众积极举报非法违法生产行为和重大事故隐患,各地区、各有关部门对举报的情况要认真核查处理。
  国务院安全生产委员会近期将开展安全生产隐患排查治理专项行动督查,届时要对各地区、各单位贯彻落实本通知情况一并进行检查。各省(区、市)、各有关部门要于9月20日前将贯彻落实本通知情况报国务院安全生产委员会。
                            国务院办公厅
                              2007年8月31日
















石家庄人民政府办公厅关于印发石家庄市失业保险市级统筹暂行办法的通知

河北省石家庄市人民政府办公厅


石家庄人民政府办公厅关于印发石家庄市失业保险市级统筹暂行办法的通知

石政办发〔2011〕14号


各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

《石家庄市失业保险市级统筹暂行办法》已经市政府第49次常务会研究通过,现印发给你们。望结合各自实际,认真抓好贯彻落实。



二○一一年二月二十八日



石家庄市失业保险市级统筹暂行办法



第一条、为进一步完善我市失业保险制度,提高失业保险统筹层次,增强失业保障功能,根据《失业保险条例》(国务院〔1999〕第258号令)和河北省人民政府办公厅《关于推进失业保险市级统筹有关问题的通知》(办字〔2010〕151号)规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条、我市自2011年1月1日起失业保险基金实行市级统筹,基金收支实行统收统支的模式。

第三条、各级失业保险经办机构负责应在本部门参保的用人单位失业保险注册登记、缴费申报、缴费基数核定,稽核和个人缴费记录,失业人员待遇审核和审批工作以及失业人员管理等工作。

县(市)、区经办机构应于每月25日前将失业保险注册登记、缴费申报、缴费基数核定、稽核和个人缴费记录数据,审批的失业人员有关资料汇总报市级经办机构备案。

第四条、统一缴费基数核定。参保单位以全部职工上年度月平均工资总额为缴费基数,职工个人以本人上年度月平均工资收入为缴费基数。参保单位和职工个人缴费基数低于全市上年度在岗职工月平均工资60%的,以全市上年度在岗职工月平均工资60%为缴费基数;职工个人缴费基数高于全市上年度在岗职工月平均工资300%的,以全市上年度在岗职工月平均工资300%为缴费基数。新成立的用人单位和新录用的职工以及没有上年度月平均工资的,以全市上年度在岗职工月平均工资为缴费基数。

全市上年度在岗职工平均工资总额按市统计局公布数据为准。

第五条、统一确定失业保险待遇项目及标准办法。失业保险金和其他待遇项目及标准,按照省有关规定执行。

第六条、统一失业保险业务流程。按照人力资源和社会保障部《优化失业保险经办业务流程指南》的要求,规范管理和服务,建立市失业保险中心数据库,尽快实现失业保险全程信息化。

第七条、失业保险费由地方税务机关征收,市本级和县级征收的失业保险费直接缴入市级国库,并由市财政部门划入失业保险基金财政专户(以下简称财政专户)。失业保险费国库存款实行月末零余额管理。

地方税务机关每月5日前将上月的实征信息传递给同级失业保险经办机构(以下简称经办机构),并与缴入市级国库数一致,确保征收的失业保险费准确无误。

第八条、统一失业保险基金管理和使用。市人力资源和社会保障部门负责统一管理、使用全市失业保险基金,财政部门要加强监督。市经办机构要对所辖县级失业保险覆盖、缴费基数、待遇支付、稳定和促进就业资金使用等情况进行稽核。

第九条、失业保险基金实行专款专用,任何部门、单位和个人不得挤占和挪用、不得用于平衡财政预算。

市本级和县级失业保险基金滚存结余、应收款、以前年度欠缴的失业保险费等,全部归属市级统筹基金。县级滚存结余的失业保险基金,除根据需要上解市财政专户外,其余基金暂存县级财政专户,经县级人力资源和社会保障、财政部门申请,市经办机构审核,报市人力资源和社会保障、财政部门批准后,可用于促进和稳定就业的支出。

第十条、失业保险经办机构设立失业保险基金支出户,主要用于以下用途:

(一)接收财政专户拨入的失业保险基金;

(二)暂存失业保险支付费用及该账户的利息收入;

(三)支付失业保险基金支出款项;

(四)划拨该账户的利息收入到市财政专户;

(五)上解上级经办机构基金及下拨下级经办机构基金。

第十一条、各级财政部门设立失业保险基金财政专户,主要用于以下用途:

(一)接收国库缴存的失业保险费收入和其他收入;

(二)接收失业保险基金形成的利息收入及购买国债兑付的本息收入;

(三)接收财政补贴收入;

(四)接收转移收入;

(五)上级财政专户划拨的基金;

(六)根据失业保险经办机构的用款计划,向失业保险基金支出户拨付基金;

(七)用于促进和稳定就业的支出;

(八)购买国家债券;

(九)向上级财政专户划拨基金;

(十)法律和法规规定的其它用途。

县(市)、区财政专户接收的利息收入,转移收入每季终了5日内缴入市级财政专户。

第十二条、市财政部门负责按规定上解省级调剂金。

第十三条、各县(市)、区经办机构每季末15日内,向市经办机构上报下季度“失业保险基金季度(分月)用款计划”,由市经办机构汇总经财政部门审核后,由市财政部门将款项划拨到市失业保险基金支出户。

县(市)、区经办机构于每月15日前将当月失业保险金发放明细报市经办机构。市经办机构审核后于每月20日前将支出款项从市支出户划拨到县(市)、区失业保险基金支出户。

第十四条、市及县(市)、区失业保险支出户应留有不低于支付两个月失业保险待遇准备金。

第十五条、统一编制失业保险基金预决算。市人力资源和社会保障、财政部门统一编制失业保险基金收支预决算,科学预测享受失业保险待遇的人数,结合失业保险待遇支付标准和其他相关政策规定的失业保险支出项目,科学编制失业保险基金支出预算,报同级政府批准后实施。

第十六条、科学编制失业保险基金征缴计划。市人力资源和社会保障局要按照省人力资源和社会保障、财政、地税三部门联合下达的征缴计划,会同财政、地方税务部门,依据县(市)、区实际参保人数,工资水平及历年完成任务等指标,科学编制我市失业保险基金征缴计划,报市政府批准后下达各县(市)、区和市直有关部门。市人力资源和社会保障、财政、地税三部门联合下达的计划是对各县(市)、区政府的考核计划,各县(市)、区及有关部门必须认真贯彻执行。

第十七条、县(市)、区人民政府要将失业保险工作纳入目标管理考核。敦促相关行政部门对辖区内的用人单位参保及缴纳失业保险费情况进行监督检查。市及县(市)、区财政部门要将财政拨款的事业单位应缴纳的失业保险费足额列入预算并及时支付。

第十八条、市政府每年组织市人力资源和保障部门、财政部门和地方税务部门对县(市)、区失业保险覆盖人数、失业保险费征缴等计划指标完成情况进行考核,对因未完成当年失业保险费征收任务而形成的年度失业保险基金缺口,由同级财政资金弥补。

第十九条、为充分调动各级经办机构和地方税务机关的积极性,确保失业保险费足额征缴入库,对完成或超额完成失业保险覆盖人数、缴费基数核定、缴费申报、征缴收入和稽核等指标任务的,依据上年度失业保险征缴收入和扩面的实际完成情况,合理确定地方税务部门和同级失业保险经办机构的征缴、扩面奖励经费,经同级政府批准后,列入同级财政预算。其中,地方税务机关征收经费按照河北省财政厅、河北省地方税务局《关于印发〈河北省社会保险费征收经费管理办法的通知〉》(冀财预〔2002〕94号)有关规定执行;市本级按上年度实际代征费款的0.4%、上年度失业保险费缴费基数核定额的0.05%和上年度实际新增一名参加失业保险人员3-5元标准核定经办机构征缴扩面专项经费,用于业务支出和工作人员奖励。各县(市)、区参照市本级标准,制定符合本地实际的征缴扩面专项经费标准。

第二十条、加强经办机构建设。实行市级统筹后,县(市)、区政府不得减少县级经办机构的人员编制和经费。要按照专业化、复合型的要求,充实经办机构工作人员。

第二十一条、人力资源和社会保障部门、地方税务机关及经办机构工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守造成失业保险基金损失的,由人力资源和社会保障部门、地方税务机关追回损失的失业保险基金;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第二十二条、本办法未涉及到的问题,按国务院《失业保险条例》、《河北省失业保险实施办法》及有关规定执行。

第二十三条、本办法由市人力资源和社会保障局、市财政局、市地税局负责解释。

第二十四条、本办法从2011年1月1日起执行。有效期五年。